وافقت وزارة العدل الأمريكية وشركة RealPage، وهي منصة رئيسية لإدارة العقارات، مؤخرًا على تسوية في قضية احتكار. تهدف هذه التسوية إلى معالجة المخاوف المتعلقة بتأثير RealPage على أسعار الإيجارات، خاصةً من خلال استخدامها لخوارزميات تسعير معقدة. وتأتي هذه الخطوة بعد تحقيق مطول في ممارسات الشركة، مما قد يؤدي إلى تغييرات كبيرة في سوق العقارات.
تتعلق التسوية بمنع RealPage من دمج البيانات السرية من ملاك العقارات المتنافسين عند تحديد الأسعار، وهو ما يزعم أنه سمح للشركة بتمكين الملاك من رفع الإيجارات بشكل غير تنافسي. وفقًا لبيان صادر عن وزارة العدل، يجب على الشركات المتنافسة اتخاذ قرارات تسعير مستقلة، وأن الوزارة ستراقب عن كثب استخدام أدوات الذكاء الاصطناعي والخوارزميات في هذا المجال.
كيف أثرت RealPage على سوق الإيجارات؟
تأسست RealPage في عام 1998، ونمت لتصبح لاعبًا رئيسيًا في صناعة إدارة العقارات، حيث تقدم مجموعة واسعة من الخدمات تتجاوز مجرد التسعير. ومع ذلك، أثارت ميزات التسعير الخاصة بها، وخاصةً أنظمة YieldStar وAI Revenue Management، جدلاً كبيرًا. تعمل هذه الأنظمة عن طريق جمع بيانات مفصلة من أصحاب العقارات، بما في ذلك معلومات حول الطلبات، ومبالغ الإيجار، وتجديد العقود، والوحدات الشاغرة.
ثم تقوم RealPage بمعالجة هذه البيانات الخوارزمية لتقديم توصيات تسعير مخصصة لكل مالك عقار في المنطقة. ومع حصة سوقية تقدر بنحو 80%، وفقًا لوزارة العدل، كان لـ RealPage تأثير كبير على أسعار الإيجارات في العديد من المدن الأمريكية. زعم المحققون أن هذه الممارسة أدت إلى ارتفاع الأسعار، حيث استخدم الملاك التوصيات المقدمة من RealPage لزيادة الإيجارات إلى أقصى حد ممكن.
اتهامات بجمع بيانات حساسة واستغلالها
تمحورت الدعوى القضائية حول الادعاء بأن RealPage جمعت بيانات حساسة وتنافسية من أصحاب العقارات واستغلتها لتعزيز أرباحها وأرباح عملائها، على حساب المستأجرين والمنافسين. تزعم وزارة العدل أن RealPage، من خلال هذه الممارسات، شجعت بشكل فعال على تحديد الأسعار بشكل جماعي بين الملاك، مما ألغى المنافسة في السوق. وذكرت تحقيقات أجرتها صحف مثل نيويورك تايمز وProPublica أدلة على هذه المزاعم.
على سبيل المثال، وجدت ProPublica في عام 2022 أن استخدام RealPage على نطاق واسع تزامن مع زيادات كبيرة في الإيجارات في مدن مثل ناشفيل. ونقلت الصحيفة عن أحد مديري الإيرادات العقارية قوله إن جمال نظام YieldStar يكمن في قدرته على دفع الملاك إلى اتخاذ قرارات تسعير قد لا يكونون على استعداد لاتخاذها بمفردهم. هذا يشير إلى تأثير النظام على دفع أسعار الإيجارات إلى الأعلى.
المخاوف الأخرى المتعلقة بممارسات RealPage
بالإضافة إلى ارتفاع الإيجارات، أثارت تحقيقات صحفية مخاوف بشأن دقة عمليات فحص الخلفية التي أجرتها RealPage. وذكرت صحيفة نيويورك تايمز وThe Markup في عام 2020 أن الخوارزميات الخاصة بالشركة كانت تعطي نتائج خاطئة، مما أدى إلى رفض طلبات السكن من قبل المستأجرين المظلومين بناءً على اتهامات جنائية غير موجودة. هذا يمثل مشكلة تتعلق بالعدالة والتمييز في الوصول إلى السكن، بالإضافة إلى تأثيرها على تكاليف السكن.
شروط التسوية وآثارها المحتملة
بموجب التسوية المقترحة، لن يُسمح لـ RealPage بعد الآن باستخدام بيانات عقود الإيجار الحالية لتدريب خوارزمياتها. بالإضافة إلى ذلك، سيُمنع عليها خلط البيانات السرية من ملاك مختلفين معًا عند تقديم توصيات التسعير. وتهدف هذه القيود إلى استعادة المنافسة في سوق الإيجارات وضمان أن الملاك يتخذون قرارات تسعير مستقلة بناءً على ظروفهم الخاصة.
مع ذلك، لا تزال RealPage تنفي أي مخالفات، مشيرة إلى أنها “سعيدة بأن الحكومة كانت على استعداد لتأييد شرعية التغييرات السابقة والمخطط لها في المنتج”. وتؤكد الشركة أن برامجها توفر قيمة لكل من أصحاب العقارات والمستأجرين. من المرجح أن تؤدي هذه التسوية إلى بعض التخفيف من الضغوط التصاعدية على أسعار الإيجارات، لكن مدى هذا التخفيف لا يزال غير مؤكد.
من المتوقع أن يخضع هذا الاتفاق لمراجعة قاضٍ في ولاية كارولينا الشمالية قبل أن يصبح ملزمًا. إذا تمت الموافقة عليه، فمن المرجح أن يشهد سوق الإيجارات تغييرات في كيفية تحديد الأسعار. سيتعين على وزارة العدل ومراقبين آخرين مراقبة عن كثب امتثال RealPage للشروط الجديدة وتقييم تأثير ذلك على المستأجرين في جميع أنحاء البلاد. يبقى أن نرى كيف ستتكيف RealPage والملاك مع هذه اللوائح الجديدة، وما إذا كانت ستظهر ممارسات تسعير أخرى مماثلة تتطلب تدخلًا تنظيميًا.