إذا كنت تبحث عن شقق مؤخرًا وشعرت أن جميع الإيجارات كانت مرتفعة بنفس القدر، فأنت لست مجنونًا: يستخدم العديد من أصحاب العقارات الآن برنامج شركة واحدة – والذي يستخدم خوارزمية تعتمد على معلومات الإيجار الخاصة – للمساعدة في تحديد أسعار الإيجار.
ويقول المدعون الفيدراليون إن هذه الممارسة ترقى إلى مستوى “مخطط غير قانوني لتبادل المعلومات”، ويتحرك بعض المشرعين في جميع أنحاء كاليفورنيا للحد منها. وكان رئيس مجلس مدينة سان دييغو هو آخر من فعل ذلك، حيث اقترح فرض حظر من شأنه أن يمنع أصحاب الشقق المحليين من استخدام خدمة التسعير، والتي يؤكد أنها تؤدي إلى ارتفاع تكاليف الإسكان.
يأتي مرسوم سان دييغو المقترح، والذي تتم صياغته حاليًا، بعد أن سنت سان فرانسيسكو حظرًا هو الأول من نوعه في البلاد على “بيع أو استخدام الأجهزة الخوارزمية لتحديد الإيجارات أو إدارة مستويات الإشغال” للمساكن في يوليو. وتدرس سان خوسيه نهجا مماثلا.
وقد تم إقرار حظر مماثل أو يجري النظر فيه في جميع أنحاء البلاد. في سبتمبر/أيلول، أقر مجلس مدينة فيلادلفيا حظراً على تحديد أسعار الإيجار الخوارزمي من خلال تصويت ضد الفيتو. وتدرس ولاية نيوجيرسي فرض حظر خاص بها.
في أغسطس/آب، رفعت وزارة العدل والمدعون العامون في ثماني ولايات – كاليفورنيا، ونورث كارولينا، وكولورادو، وكونيتيكت، ومينيسوتا، وأوريجون، وتينيسي، وواشنطن – دعوى قضائية ضد الاحتكار ضد شركة RealPage، منصة تسعير الإيجار الرائدة ومقرها في تكساس. تزعم الشكوى أن “RealPage عبارة عن وسيط خوارزمي يقوم بجمع ودمج واستغلال المعلومات الحساسة التنافسية لأصحاب العقارات. ومن خلال القيام بذلك، فإنها تثري نفسها وأصحاب العقارات المتوافقين على حساب المستأجرين الذين يدفعون أسعارًا متضخمة…”
لقد كان RealPage بمثابة قوة دافعة كبيرة لجميع الإجراءات. ويتهم بعض المسؤولين الشركة بإحباط المنافسة التي من شأنها أن تؤدي إلى انخفاض الإيجارات، مما يؤدي إلى تفاقم النقص في المساكن في الولاية وارتفاع الإيجارات في هذه العملية.
“نشعر بخيبة أمل لأنه بعد عدة سنوات من التعليم والتعاون في مسائل مكافحة الاحتكار المتعلقة بـ RealPage، اختارت (وزارة العدل) هذه اللحظة لمتابعة دعوى قضائية تسعى إلى جعل التكنولوجيا المؤيدة للمنافسة كبش فداء والتي تم استخدامها بشكل مسؤول لسنوات.” قراءة بيان الشركة جزئيا. “تم تصميم برنامج إدارة إيرادات RealPage بشكل مقصود ليكون متوافقًا مع القانون، ولدينا تاريخ طويل من العمل بشكل بناء مع (الإدارة) لإظهار ذلك.”
وقال المدعي العام لولاية كاليفورنيا، روب بونتا، في بيان مكتوب: “كل يوم، يشعر الملايين من سكان كاليفورنيا بالقلق بشأن إبقاء سقف فوق رؤوسهم، وقد جعلت RealPage الأمر أكثر صعوبة بشكل مباشر للقيام بذلك”.
قالت جينيفر بوكوك، المتحدثة باسم RealPage، لـ CalMatters إن نقص المعروض من المساكن، وليس تكنولوجيا الشركة، هو المشكلة الحقيقية – وأن تقنيتها تفيد السكان ومديري العقارات وغيرهم من المرتبطين بسوق الإيجار. كتب المتحدث لاحقًا أن “التركيز في غير محله على المعلومات غير العامة يعد بمثابة إلهاء… ولن يؤدي إلا إلى تفاقم مشاكل سان فرانسيسكو وسان دييغو التاريخية”.
أما بالنسبة للدعوى الفيدرالية، فقد وصفت الشركة الادعاءات الواردة فيها بأنها “لا أساس لها من الصحة”، وقالت إنها تخطط “للدفاع بقوة عن أنفسنا ضد هذه الاتهامات”.
في عام 2020، وجد تحقيق أجرته Markup وNew York Times أن RealPage، إلى جانب شركات أخرى، استخدمت خوارزميات كمبيوتر خاطئة لإجراء فحوصات خلفية آلية للمستأجرين. ونتيجة لذلك، تم ربط المستأجرين بتهم جنائية لم يواجهوها مطلقًا وحرموا من الحصول على منازل.
هل هو تحديد الأسعار أم تدريب أصحاب العقارات؟
وفقًا للمدعين الفيدراليين، تسيطر شركة RealPage على 80% من سوق برامج إدارة الإيرادات التجارية. يُطلق على منتجها اسم YieldStar، وخليفته هو AI Revenue Management، والذي يستخدم الكثير من نفس قاعدة التعليمات البرمجية مثل YieldStar، ولكن لديه تنبؤات أكثر دقة. صرحت شركة RealPage لـ CalMatters بأنها تخدم 10% فقط من أسواق الإيجار في كل من سان فرانسيسكو وسان دييغو، عبر منتجاتها البرمجية الثلاثة لإدارة الإيرادات.
وإليك كيف يعمل:
من أجل استخدام YieldStar وAIRM، قام الملاك تاريخيًا بتزويد RealPage ببياناتهم الخاصة من طلبات الإيجار وأسعار الإيجار وعقود الإيجار الجديدة المنفذة وعروض التجديد والقبول وتقديرات الإشغال المستقبلي، على الرغم من أن التغيير الأخير يسمح لأصحاب العقارات باختيار مشاركة البيانات العامة فقط. يتم بعد ذلك تجميع هذه المعلومات من جميع الملاك المشاركين في المنطقة وتشغيلها من خلال التنبؤ الرياضي لإنشاء توصيات التسعير لأصحاب العقارات ولمنافسيهم.
وأوضح رئيس مجلس سان دييغو، شون إلو ريفيرا، الأمر على النحو التالي:
وقال: “بأبسط العبارات، ما تفعله هذه المنصة هو توفير ما نعتقد أنه تلك الغرفة المظلمة والدخانية للشركات الكبرى للاجتماع معًا وتحديد الأسعار”. “يتم استخدام هذه التكنولوجيا كوسيلة للحفاظ على مسافة بعيدة بين شركة كبيرة وأخرى. لكن هذا وهم.”
على حد تعبير الشركة نفسها، ومن وثائق الشركة المدرجة في الدعوى القضائية، فإن RealPage “تضمن أن (المالكين) يستغلون كل فرصة ممكنة لزيادة الأسعار حتى في الظروف الأكثر انخفاضًا أو غير المتوقعة”. وقالت الشركة أيضًا في الوثائق إنها “تساعد في كبح غرائز (أصحاب العقارات) للاستجابة لظروف السوق المنخفضة إما عن طريق خفض الأسعار بشكل كبير أو عن طريق الاحتفاظ بالسعر”.
التأثير على المستأجرين
وقال آلان بيكينز، وهو من المحاربين القدامى في البحرية، البالغ من العمر 31 عامًا، وزوجته ينتقلان كل عام تقريبًا “لأن الإيجار يرتفع، ويصبح غير قابل للتحمل، لذلك نبحث عن مكان جديد للإقامة فيه”. يحتوي المجمع السكني الواقع في شمال شرق سان دييغو، والذي انتقلوا إليه للتو، على شقق مكونة من غرفتي نوم معلن عنها بأسعار تتراوح بين 2995 دولارًا و3215 دولارًا.
إنهم يعيشون في منطقة سان دييغو حيث تقول وزارة العدل الأمريكية إن اتفاقيات تبادل المعلومات بين أصحاب العقارات وRealPage أضرت أو من المحتمل أن تلحق الضرر بالمستأجرين.
رفعت الإدارة في أغسطس دعوى قضائية ضد الاحتكار ضد شركة RealPage، زاعمة أن الشركة، من خلال برنامج YieldStar القديم الخاص بها، متورطة في “مخطط غير قانوني لتقليل المنافسة بين أصحاب العقارات في أسعار الشقق”. تحدد الشكوى مناطق محددة تكون فيها الإيجارات مرتفعة بشكل مصطنع. خارج الجزء الذي يعيش فيه بيكنز من سان دييغو، تشمل تلك المناطق مقاطعة جنوب أورانج، ورانشو كوكامونجا، وتيميكولا، ومورييتا وشمال شرق سان دييغو.
في الربع الثاني من عام 2020، بلغ متوسط الإيجار في مقاطعة سان دييغو 1926 دولارًا، مما يعكس زيادة بنسبة 26٪ على مدى ثلاث سنوات، وفقًا لصحيفة سان دييغو يونيون تريبيون. ومنذ ذلك الحين، ارتفعت الإيجارات بشكل أكبر في مدينة سان دييغو، إلى 2336 دولارًا شهريًا اعتبارًا من نوفمبر 2024 – بزيادة 21٪ عن عام 2020، وفقًا لـ RentCafe وTribune. وهذا أعلى بنسبة 50% من متوسط الإيجار الوطني.
انضم المدعون العامون في ثماني ولايات، بما في ذلك كاليفورنيا، إلى دعوى مكافحة الاحتكار التي رفعتها وزارة العدل، والتي تم رفعها أمام المحكمة الجزئية الأمريكية للمنطقة الوسطى من ولاية كارولينا الشمالية.
وقالت المتحدثة باسم الوزارة إليسا بيريز إن وزارة العدل في كاليفورنيا تزعم أن شركة RealPage قامت بتضخيم الأسعار بشكل مصطنع لإبقائها فوق حد أدنى معين. وأضافت أن هذا كان ضارًا بشكل خاص نظرًا لارتفاع تكلفة السكن في الولاية. “إن الأرباح التي يتم الاحتفاظ بها بشكل غير قانوني والتي تنتج عن مخططات مواءمة الأسعار هذه تأتي من جيوب الأشخاص الذين لا يستطيعون تحملها”.
يشكل المستأجرون نسبة أكبر من الأسر في كاليفورنيا مقارنة ببقية أنحاء البلاد – 44% هنا مقارنة بـ 35% على مستوى البلاد. تتمتع ولاية غولدن ستايت أيضًا بنسبة أعلى من المستأجرين مقارنة بأي ولاية أخرى غير نيويورك، وفقًا لأحدث بيانات التعداد السكاني الأمريكي.
سان دييغو لديها رابع أعلى نسبة من المستأجرين في أي مدينة رئيسية في البلاد.
ومع ذلك، فقد ضمت الرتب الأخيرة للمشرعين في كاليفورنيا عددًا قليلاً من المستأجرين: اعتبارًا من عام 2019، تمكنت CalMatters من العثور على مشرع واحد فقط من الولاية لا يمتلك منزلًا – ووجدت أن أكثر من ربع المشرعين في ذلك الوقت كانوا من أصحاب العقارات.
تشير الدراسات إلى أن السكان ذوي الدخل المنخفض يتأثرون بشدة بارتفاع الإيجارات. على المستوى الوطني بين عامي 2000 و2017، ارتفعت نسبة الدخل الذي ينفقه الأمريكيون الذين ليس لديهم شهادة جامعية على الإيجار من 30% إلى 42%. أما بالنسبة لخريجي الجامعات فقد ارتفعت هذه النسبة من 26% إلى 34%.
قال إيلو ريفيرا: “في تقديري، الفائزون الوحيدون في هذا الوضع هم أغنى الشركات التي إما تستخدم هذه التكنولوجيا أو تبتكرها”. “لا يمكن أن يكون هناك مثال أكثر وضوحا على أن الأغنياء يزدادون ثراء بينما يكافح بقيتنا من أجل العيش”.
لقد استثمرت الدولة في RealPage
استحوذت شركة الأسهم الخاصة العملاقة Thoma Bravo على RealPage في يناير 2021 من خلال صندوقين لهما استثمارات بمئات الملايين من الدولارات من صناديق التقاعد العامة في كاليفورنيا، بما في ذلك نظام تقاعد الموظفين العموميين في كاليفورنيا، ونظام تقاعد المعلمين في ولاية كاليفورنيا، وأوصياء الجامعة. من ولاية كاليفورنيا وشرطة لوس أنجلوس وصناديق التقاعد، وفقًا لمشروع أصحاب المصلحة في الأسهم الخاصة.
وقال كيه أغبيبيي، أحد كبار منسقي حملة الإسكان في مشروع أصحاب المصلحة في الأسهم الخاصة، وهي منظمة غير ربحية لمراقبة الأسهم الخاصة أصدرت تقريراً حول تأثير أصحاب الشركات على ارتفاع الإيجارات في سان فرانسيسكو: “إنهم يستثمرون في أشياء تضر بشكل مباشر بمتقاعديهم”. دييغو.
تجادل شركة RealPage بأن أصحاب العقارات أحرار في رفض توصيات الأسعار الناتجة عن برامجها. لكن وزارة العدل الأمريكية تزعم أن محاولة القيام بذلك تتطلب سلسلة من الخطوات، بما في ذلك محادثة مع مستشار التسعير في شركة RealPage. ويحاول المستشارون “منع مديري العقارات من التصرف بناءً على العواطف”، وفقًا للدعوى القضائية التي رفعتها الإدارة.
إذا لم يوافق مدير العقارات على السعر الذي تقترحه الخوارزمية وأراد خفض الإيجار بدلاً من زيادته، فإن مستشار التسعير “سيقوم بتصعيد النزاع إلى رئيس المدير”، كما يزعم المدعون في الدعوى.
في سان دييغو، تخلت عائلة بيكنس، التي تنتظر طفلها الأول، عن عضوياتها في صالة الألعاب الرياضية وقلصت حجم سياراتها للبقاء في المنطقة. لقد فكروا في الانتقال إلى دنفر.
قال بيكنز: “كل الإضافات يجب أن تذهب إلى حد كبير”. “أعني أننا نحب سان دييغو، لكن العيش هنا أصبح صعباً.”
وقال: “زوجتي محامية، وقد خدمت في البحرية لمدة 10 سنوات، والآن أعمل في شركة كوالكوم”. “لماذا نكافح؟ لماذا نكافح؟”
نُشرت هذه المقالة في الأصل على The Markup وأعيد نشرها تحت Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives رخصة.